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现代金融经济的眼重看历史  作者:谁是谁非任评说  分类:[商战]  
  第二步“小鬼难缠”的地方在哪儿呢?那就是埋雷,什么叫埋雷呢?因为很多项目是你先报批了最后再验收的,你报批的时候领导不是具体的技术人员,他看不出来你可能哪个地方做的不规范不符合规则,不符合一些国家建设、消防安全的那些强制性规范,但是具体的工程人员知道。他知道了以后,在审的时候,他并不给你指出来,因为这东西审漏是很正常的,他要等到验收的时候再来处理你,这就要了你的命,为什么?因为验收的时候已经是工程建设完成了,你再改造费用巨大且时间拖长,甚至难以改造,更何况直接费用不是主要的,不能按时交房的索赔和违约的间接费用更加巨大,时间你也拖不起。
  这个雷怎么办?开发商给政府报了政府没看出来,政府并不承担责任,因为他没有义务把开发商设计不合理不规范的地方在初审的时候就发现,他可以在验收的时候发现这些问题并要开发商整改,其中造成的损失他也不赔你;就算让他赔,他赔得了开发商改造的钱,赔不了你改造的时间和间接损失,还要给你小鞋穿。想要不被埋雷还是要“上贡”的,这个成本是非常高昂的。
  对政府部门是否符合规范这个事情,因为开发商自己不是什么都懂,就算你懂的话也有可能工程技术人员会有失误,失误性地做错事这是难免的,当然也有可能你的工程技术人员跟人家一起要埋你的雷赚你的钱,这都有可能。所以开发商跟有关政府机关打交道时不要以为全是领导的作用,有些管技术的“小鬼”也很厉害,如果技术上真是有明确缺陷的,领导也不敢批,他如果松口让领导批的话,你给领导拿的钱也不能少了他,甚至要给他的更多。
  政府部门的潜规则是:如果明明白白违反技术规范不敢批,模棱两可的可以批,因为都要顾虑权力竞争者拿着这件事抓把柄,违规的事情有关系一般也是办不成的,所以这里有关技术人员的埋雷也是很厉害的。况且很多技术规范的标准本身也是有一定范围的,谁按照范围的要求从严执行、谁的成本就会加大好多,这个自由裁量的范围也是各个政府部门里面的技术人员渔利的巨大空间。
  此外建房项目工地所属地方政府管理部门也是很难缠的。比方说片警、居委会、城管还有交警,哪个也不是省油的灯。比方说开发商在施工的时候工地很容易扬尘,大车拉货进出难免漏点土,如果搞不好关系可以罚钱扣车,而正在施工的工程进料被限制耽误时间所造成的损失是巨大的,可以让你的水泥浇灌失败、凝固在车里,这都会产生巨大损失甚至让开发商的施工无法进行;但这些做法某种意义上都合法,因为法律这根底线是一个很宽的线,这个线的上延和下延差别会很大。
  居委会也很厉害,他们会组织一些老太太说你扰民。本来房子是符合国家规范的,人家就是不让你盖,背后的组织都是当地的一些居委会或者旁边的业主委员会的有些人,这些人都得从你这儿得到一些相应的好处,这里头都是要花钱的,这个钱花的是不声不响,包括有些钱不是直接给他,跟他们去吃吃喝喝、唱唱歌等等等等也是花钱如流水。一个在建楼盘矗立在这儿,每一天都要跟流水一样地花钱。
  再有一类小鬼,比如有很多水厂的、电厂的抄表工,不要小看他们,因为他们这些人有调表的权力,有不同的在建小区施工了,他就调慢给他好处的单位水表,调快不给他好处的单位的水表,然后还要罚款。电力也是一样,打点不到位,时不时地给你停停电或者停停水。尤其是在你水泥浇灌的时候,他一停电你的水泥灌了一半,再晚的话水泥要凝固的,你只有乖乖的拿钱摆平这些事。这里面的很多东西不是那么简单的,所有的工地都有一个自备电机,但是有些时候也不完全能解决问题。
  某个地产开发项目一动工,方方面面的“小鬼”都会找上门来,有些开发商要明着花钱,比方说要找到咨询公司、通过咨询公司给他好处;有些是直接提着钱给他,但是现在开发商也为了合法化和安全,通过一个合法的形式,就像前面说的门口收材料的,最后他给你那个准备材料的有可能就是一个复印材料的人,甚至是一个小公司,某种意义上讲,在我们的有关政策监管部门眼中根本不属于权力需要被监管的范围,而这些细节现在已经成了这样一个潜规则的状态,是很难做到监管到位的。
  所以说在市场经济条件下,政府不管反而是最好的;只要他管,就有寻租的空间,只要政府部门审批在,你只要报材料在,哪怕你是合法的,他中间都会有很多食利。中国的房地产监管越来越多,只要市场好,监管就越来越多,多一项就多挣一项的钱,这个是少不了。整体来讲这些花费都是灰色的,好多进不了你的成本,找的咨询公司有的也没有建委的资质,难以进入工程成本去,这些成本在明面上是看不到的。
  最后相关的这些“小鬼”们要求开发商预留房子。大家说炒房子很多时候是资金炒,但是在中国更多的是权力炒,权力炒房子使得最后他得到的灰色收入洗白。权力怎么炒房子呢?也是空手套白狼,他就要求开发商按照开盘价把房子给他,然后他按开盘价签一个合同,但是他的钱不给开发商、或者只给开发商一点点定金,那么等房价涨了那他就卖出去了,卖出去的时候再给开发商钱,中间的差价套走了。
  没有金刚钻别干房地产,不是所有人都能干的。为什么开发商有意跟炒房团合作不把开盘价做低,让老百姓买不到便宜房子?部分原因就是这些权贵是按照开盘价买房的,按照开盘价签的约不能说是行贿受贿。现在查处的地产弊案很多都是官员低价买房,都被抓了,但是第一线的“小鬼”们对于这样的尺度掌握的比贪官聪明多了,他们的做法是:以开盘价签了约,只是当时的钱晚给了点,甚至因为晚支付房款再象征性地付一些付款违约金,形式上合法了,这行为算什么腐败?
  这样的留房炒作是很厉害的,北京很多的楼盘会出现退房率很高的情况,最后他们炒房把房子卖出去的时候退了房子,让谁买了把差价补给他再跟开发商重新签约,这个里面有些钱得的是不漏深水。开发商很大部分的房子都被这些人得走了,而且政府制订一些政策所谓的开发商不许捂盘不售,就是所有的房子必须要售,背后是这些房子开发商不能私留而必须给这些“小鬼”们留下,并不是卖给老百姓的,实际上便宜的是“小鬼”们,就是开发商的房源对“小鬼”们透明,他知道了房源想要买的话你必须售给他,还不给你钱,所以这是真正头疼的事情。
  所以开发商要跟前面炒房团合作,对炒房团给很低的折扣,因为炒房团是能让他直接得到现金、得到资金的,尤其是在资金越收越紧的情况下是头等重要的一件事。
  盖房子有很多老百姓看不到的花费,名义上讲都是开发商的利润、开发商的所得,而且这个所得支付这部分钱的话,还要支付非常高的税费变成税后所得,所以这样的情况下开发房子是不赚钱的却达到了洗钱的效果,开发商自己另外的一些灰色财富在此得到了合法的解释,现在大家热衷于房地产更重要的因素就是把灰色收入洗白,就是洗钱,所以你看到开发商帐面的利润很高,但是这些利润都给了灰色的人,但是自己有灰色收入填进来,就变成了灰色收入合法化。