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现代金融经济的眼重看历史  作者:谁是谁非任评说  分类:[商战]  
  揭秘炒房团看资本的空手道(连载二)
  
  二、套取银行资金是关键
  
  对于炒房团而言,没有钱的人成功的最关键之处就是钱哪里来,炒房团自己是没有足够的资本的,甚至是根本没有钱,所需要的一切都需要从银行套取资金,取得银行的贷款,以银行的钱来玩空手道。
  对于开发商,开发项目缺钱在以前通常的做法是自己找很多人,办理银行假按揭套取银行贷款。但是这样的做法也是风险极大的,一旦出现问题就被当作刑事责任处理,而在国家对于假按揭查禁越来越严的情况下,不仅风险大而且本身就很不好办理难以实现。在国家限制二套房的贷款政策出来以后,找愿意假按揭的人也越来越不易,同时这些给开发商假按揭的人也经常以此来敲诈开发商,最后开发商所付出的各种代价综合起来计算就一点也不低了。中国的开发商即使是基本依靠空手道起家,自身也起码是有点钱的,一旦有这样的缝隙给当地公安等等知道,铲事儿又要被敲诈扒一层皮,因此假按揭的做法也就慢慢绝迹了。
  办假按揭不能成功,但是开发商的资金需求却依然存在,而且在国家政策的紧缩下更加紧迫了,这就给炒房团留下了空间。因为对于炒房团的炒房行为,炒房团的人的套取银行资金对于开发商而言是没有任何责任的,开发商需要的就是钱,有关的法律责任是炒房团承担的。而炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,是正常通过审查后放贷,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合所有的法律和国家政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
  开发商还有一个先期取得资金的办法,就是在没有预售证的情况下收取所谓的订房金、诚意金等等,本来100套房子他可以低价吸引上千人的交款,再在能够销售的时候以抽签、摇号等等方式决定谁有权买房。结果就是摇号出来以后中签的人所支付的房款用来归还他人的诚意金,同时开发商还作弊,想要中签很多人是要额外花很多钱的。这样的做法是有非法集资的嫌疑的,已经有负面的报道了,而且对于大城市管理比较严格,这样的做法是有风险的,不仅仅是政策的风险,而且还有经营的风险,如果没有引发抢购的热情就不能成功,而要让社会抢购的背后就是定价要低很多与炒房团低价拿房没有区别了,而炒房团的合作是没有经营风险的。因此这样的做法一般在没有炒房团光顾或者政策管理宽松的小地方和开放地区实行,而有炒房团外加政策监管力度大的地方就是炒房团的天下了。例如前不久人大代表、北京房地产交易所所长臧美华公开表示:“我了解到的情况是,现在很多新房都是外地购房团买的,有的人一买就一层楼。”(新华网,2010-2-17)
  此前开发商套取资金还可以不依靠炒房团的一个原因就是在历史上监管不严的时期,很多开发商是可以给你零首付进行操作的,零首付本身就是鼓励投机和套取银行的资金,当时的背景是中国在通缩房价在低迷的10年前。后来经济环境大变,房价暴涨股市大牛通胀负利率时代的来临,这样的操作在严管下绝迹了,但是这样的需求不会被监管消失,这样的结果就是转入地下的炒房团,并且给炒房团更大的利益空间。
  炒房团要获得足够的银行贷款,首先要让银行认为这些人是有钱人,能够有足够的资金去还贷,因此这些人就被包装成为有钱人,穿上各种名牌,一身名牌与房价相比较是没有多少钱的,组织炒房团的人知道怎样让他们看起来有钱。而人的气质是难以一时塑造的,暴发户的形象好塑造,但是给人是暴发户的印象对于套取银行资金也没有什么不好,所以就有这些炒房团是暴发户都是傻乎乎的各种段子。对于他们的发家过程,还要编写好故事,什么集体致富啦,什么经商办了大市场啦,这些也要成员们熟记并且统一口径。这样的财富故事很好编,可以说是层出不穷,在浙江的故事基本炒作完了,还有山西嘛,什么开矿致富啦,什么矿山拆迁啦,等等、等等。
  这样的炒房团的组织,一般是一个村庄、一个村庄的为单位进行的,因此这些人彼此还是非常紧密团结的,还可以讲出来一大堆的共同话题让人相信他们,更主要的是银行要有收入证明等等法律文件,这样的搞定一个村,村里就可以有各种的文件出来了,这些文件来证明他们是怎样的“富”,怎样的有足够的“收入”能够还贷款。
  而更关键的就是他们一点钱也没有,套取银行资金需要的是把所有的买房资金全部套取出来,这样的套取就需要开发商把房屋的售价提高进行配合。而银行也不是傻瓜,如果给炒房团的价格要是高于开发商对于其他人的售价,银行也是不敢和不干的,因此这样的炒房的背后,就是开发商要把所有的房屋公开售价提高,然后实际上只收取炒房团公开售价的五六成的房款,炒房团只是以开盘价的百分之五六十的钱拿到房子,不但是首付不支付,而且在交房前的月供也要从银行套取出来。因为购房合同上显示的他们的成交价与开发商的开盘价一致甚至还要便宜一点,银行对于这样抬高售价的交易的真实性是没有理由怀疑的。
  这里大家可能会有一个重大的疑问,为什么开发商要按照开盘价的百分之五六十的价格给炒房团,而不是降价个百分之二三十卖给社会公众呢?这个问题我们下一节继续分析。
  
  未完待续……